Hoje me deparei com uma questão instigante. Afinal, quando do término de um contrato de locação não residencial, há por parte do Locatário o direito ao recebimento de indenização pelo fundo de comércio? (Luvas) 

O direito à indenização pelo fundo de comércio. (Luvas)

Chego à conclusão de que depende… É isso que eu adoro no direito. Tudo depende. As vezes depende até de que lado se está atuando. (risos…) Mas voltemos ao tema. A locação não residencial é regida atualmente pela Lei 8.245/1991, que revogou inclusive a famosa “lei de luvas”, o antigo Decreto nº 24.150/1934. Aos duvidosos, como eu, vide o artigo 90 da Lei 8.245/1991. 

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O Fim da Locação não Residencial e o direito a indenização. (Luvas) 

Pois bem. A locação não residencial está regulada na Sessão III, a partir do artigo 51 da Lei 8.245/1991. E a tal indenização pelo fundo de comércio está prevista no §3º do artigo 52 “O locatário terá direito a indenização para ressarcimento dos prejuízos e dos lucros cessantes que tiver que arcar com a mudança, perda do lugar e desvalorização do fundo de comércio, se a renovação não ocorrer em razão de proposta de terceiro, em melhores condições, ou se o locador, no prazo de três meses da entrega do imóvel, não der o destino alegado ou não iniciar as obras determinadas pelo Poder Público ou que declarou pretender realizar”.

Mas ai pode surgir uma dúvida para você. O que é este tal de fundo de comércio? Nos tempos de faculdade chamávamos também de aviamento/estabelecimento. Coloquialmente é conhecido também como “ponto”. Com certeza você já leu um anúncio: “Passo o Ponto”. Se não viu ainda, dá um “Google” que tem aos montes.

Mas o que é o fundo de comércio?

À guisa de esclarecimento, fundo de comércio, é como chamamos o conjunto de ativos tangíveis e intangíveis que a empresa adquire ao longo do tempo. Por exemplo, uma panificadora. Se ela aluga uma sala comercial, ali desenvolve a sua atividade, forma uma clientela, uma marca, o nome comercial, as instalações, os móveis e utensílios, enfim, tudo isso são bens corpóreos e incorpóreos que fazem parte daquela atividade mercantil, ou seja, tudo isso é o tal fundo de comércio.

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Locação não residencial e fundo de comércio.

Então, a ideia de passar o ponto ou precificar o aviamento, ou ainda, em entendimentos mais extensivos, avaliar o Goodwill da empresa, refere-se a verificar quanto vale a empresa. Muitas vezes isto pode valer muito. Já vi empresas que fisicamente não valem nada. Mas detém uma carteira de clientes fantástica, e só por isso são vendáveis por muito dinheiro. O contrário também é verdadeiro.

Passar o ponto ainda será possível?

Mas afinal. É direito do Locatário receber indenização do Locador, quando do término do contrato de locação, já que o tal “ponto/fundo de comércio” só existiu porque o Locatário o desenvolveu?

A resposta não está claramente exposta na lei do inquilinato. É preciso uma interpretação sistemática entre a lei e a jurisprudência atual para chegar a uma conclusão.

No caso concreto objeto de meu estudo, havia um contrato de locação, que em determinadas cláusulas tentava eximir a possibilidade de uma ação renovatória e ainda, o Locatário abria mão expressamente de qualquer valor a título de luvas.

Locação não residencial e fundo de comércio. O que diz os a lei?

A disposição em linhas gerais, dizia que o contrato era firmado pelo período de 36 meses, e que quando do seu término, o imóvel deveria ser devolvido ao Locador. Caso o Locatário desejasse manter a locação, seria feito um novo contrato, “partindo do zero”. Que este novo contrato não contaria como continuidade do contrato antigo. A intenção era que fosse um contrato completamente novo e desvinculado do contrato anterior. Proibia expressamente a somatória dos anos havidos entre os dois contratos.

Havia ainda uma disposição sobre a insubordinação do contrato à lei de luvas, e em relação à indenização, de antemão o Locatário renunciava prévia e expressamente. Renúncia esta que é discutível. Afinal, pode ser renunciada? Entendo que sim, pois trata-se de direito patrimonial e a meu ver, completamente disponível. Entretanto, em nosso grupo interno de discussão, alguns participantes divergem, por entenderem que a Lei do Inquilinato veio para proteger um hipossuficiente, desta maneira, seriam irrenunciáveis. Mas, o tema será alvo de novo estudo que publicarei nos próximos dias.

Cinge-se a problemática, na impossibilidade de o contrato de locação prever a proibição da prorrogação, a expressa nulidade legal, encontra abrigo no artigo 45 da lei 8.245/1991: “São nulas de pleno direito as cláusulas do contrato de locação que visem a elidir os objetivos da presente lei, notadamente as que proíbam a prorrogação prevista no art. 47, ou que afastem o direito à renovação, na hipótese do art. 51, ou que imponham obrigações pecuniárias para tanto.

Assim, tem-se que as cláusulas que estão no contrato objeto da análise, são nulas de pleno direito.

Neste ponto abrem-se algumas hipóteses a serem observadas. Se o contrato de locação comercial era por escrito e tinha um prazo determinado de 3 anos, e não foi renovado por escrito, a retomada do imóvel somente se daria de acordo com o disposto no artigo 57 da referida lei de locações: “O contrato de locação por prazo indeterminado pode ser denunciado por escrito, pelo locador, concedidos ao locatário trinta dias para a desocupação.” Neste caso, entendo que não há indenização pelo ponto. Explicarei mais adiante minhas razoes para entender desta forma.

Locação não residencial e fundo de comércio. O contrato de locação. 

Agora. Se o contrato de locação foi firmado por prazo determinado de 3 anos. Ultrapassado este período foi renovado por escrito, tendo a somatória dos prazos de locação completado o período de no mínimo 5 anos.

E se ainda, o locatário preencher os requisitos previstos no artigo 51 da lei em apreço: “Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente: I – o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado; II – o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos; III – o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos”.

Nesta hipótese, quando da reivindicação do imóvel, por parte do locador, haverá sim a incidência de indenização sobre o ponto. Afinal, entende-se que o locatário desejava manter-se no local, e que o desenvolvimento de sua atividade comercial foi bruscamente interrompido, inclusive tendo ele a necessidade de ter gastos para a mudança e lucros cessantes.

Somente nesta hipótese é que se aplicaria o disposto no §3º do artigo 52, já transcrito anteriormente.

Outro não é o entendimento jurisprudencial que vem aplicando a incidência de indenização apenas na ocorrência da hipótese acima descrita. Em outras apreciações, os Tribunais têm entendido que se o locatário não preenche os requisitos para pleitear uma ação renovatória, não existe, portanto, o direito à indenização pelo ponto.